Jeszcze kilkanaście lat temu dla właściwego funkcjonowania firmy wynajmowana powierzchnia pod siedzibę musiała mieć dostęp do prądu, bieżącej wody i ogrzewania oraz ewentualnie – podłączenie do linii telefonicznej. Postęp technologiczny oraz rosnące potrzeby najemców wymusiły zmianę sposobu postrzegania standardów, a niezbędne minimum wyposażenia budynku znacznie się rozszerzyło. W przeszłości wystarczyło pomieszczenie techniczne z centralką i skrzynką z bezpiecznikami, obecnie niezbędne jest wprowadzenie mechanizmu kontrolującego kompleksowo funkcjonowanie wszelkich sieci oraz mechanizmów działających w biurowcu.

Łukasz Maciak

Building Management System (BMS) to zintegrowany system zarządzania wszystkimi instalacjami znajdującymi się w budynku. Jego zadaniem jest integracja, kontrola, monitorowanie, optymalizacja i raportowanie wszelkich procesów zachodzących w biurowcu. BMS nie obyłby się bez szerokiej bazy czujników oraz uprawnień, które umożliwią mu sprawną ocenę bieżącej sytuacji oraz, w razie wystąpienia anomalii, przywrócenie stanu pożądanego. Możliwości systemu zarządzania biurowcem są bardzo szerokie. Z racji na fakt, że jest odpowiedzialny za kierowanie wentylacją, klimatyzacją i filtracją poszczególnych pomieszczeń w oparciu o parametry jakości powietrza, a w przypadku np. wykrytej dużej ilości dwutlenku węgla, może uruchomić wyciąg szkodliwych substancji oraz doprowadzenie większych ilości świeżego powietrza z zewnątrz. Zainstalowane w budynku czujniki dymu służą monitorowanej przez system ochronie przeciwpożarowej. BMS steruje także oświetleniem wewnętrznym i zewnętrznym w zależności od stanu obecności osób w pomieszczeniach czy też w oparciu o natężenie światła naturalnego.

Istotną częścią zaawansowanego systemu zarządzania biurowcem może być także układ monitoringu uzupełniony o funkcjonalności związane z kontrolą dostępu oraz personalizacji. Złożony system kontroli dostępu jest przydatny m.in. dla firm z sektora BPO bądź przedsiębiorstw z rozbudowaną strukturą pionową. Opiera się on w większości przypadków na sieci czytników kart magnetycznych, które pozwalają na przemieszczanie się po określonych pomieszczeniach uprawnionych osób. System personalizacji poza monitorowaniem i umożliwianiem obecności pracowników w określonych częściach biurowca staje się także narzędziem służącym do sprawdzania czasu pracy podwładnych.

BMS ma za zadanie zapewnienie ciągłości sprawnej pracy całego budynku między innymi dzięki kontroli sieci teleinformatycznych czy elektrycznych. Łódzki Park Biznesu Teofilów jest zasilany z dwóch niezależnych źródeł oraz dodatkowo ma awaryjny agregat prądotwórczy. System zarządzania biurowcem BMS w przypadku awarii jednego ze źródeł energii elektrycznej automatycznie przełącza cały biurowiec na inny sprawny wariant. Zatem bezpieczeństwo dostawy energii zapewnione jest zgodnie z regułą N+1, która jest miarą odporności systemów na awarię jednego z komponentów. Reguła N+1 stosowana w także w centrach danych oznacza, że na określoną liczbę komponentów przypadać powinien co najmniej jeden element zapasowy. Zakładając przykładowo, że najemca potrzebuje dwóch niezależnych i nieprzerwanie działających źródeł zasilania systemu dla normalnej pracy trzeci komponent zasilający będzie dostępny jeżeli jeden z dwóch pierwszych ulegnie awarii.

Oczekiwania najemców rosną, a możliwości systemu BMS muszą się rozwijać. Tendencje wskazują na coraz większą automatyzację procesów zachodzących w budynku. Czego możemy spodziewać się przyszłości? Być może już niedługo system BMS będzie zarządzał stanami magazynowymi materiałów biurowych i zgłaszał ewentualne braki czy wręcz zamawiał je bezpośrednio u dostawcy. Czy BMS poinformuje za pośrednictwem wiadomości e-mail bądź SMS prezesa firmy o dostępności sali konferencyjnej i włączy przed jego przyjazdem na parking ekspres do kawy, zastępując tym samym asystentkę? Prawdopodobnie tak, jednakże ograniczenie konieczności realizowania przez pracowników prostych czynności pozwoli jednocześnie na podniesienie umiejętności i jakości wykonywanych obowiązków.

Łukasz Maciak

Dyrektor Inwestycji Komercyjnych Funduszy Nieruchomości Arka

Inwestor Parku Biznesu Teofilów